工党2026年资本利得税提案-物业与税务洞察

随着2026年大选日益临近，新西兰工党已确认其税务纲领的核心将是对投资性房产和商业地产征收定向资本利得税（CGT）。

对于我们的客户，包括房产投资者、企业主、家庭信托及开发商，该提案引发了一系列实际疑问。

核心政策要点

工党建议对出售商业地产和 residential 投资性房产所获得的利润征收28%的统一资本利得税，该税率仅适用于2027年7月1日之后产生的收益。

28%的税率特意与企业所得税率保持一致，以便使房产利润与其他商业收入采用相同的计税方式。

该税种按实现制征收，即仅在出售时触发，而非每年征收。

工党强调，十分之九的新西兰人无需缴纳此税。

且筹集到的每一新西兰元收入都将专税专用，划拨给医疗卫生领域。

包括通过拟议的“Medicard”计划为每位新西兰人每年提供三次免费全科医生（GP）门诊。

征税与豁免范围 纳入征税范围：

排除（豁免）在外：

计算方式： 该税种仅适用于2027年7月1日之后产生的收益。2027年7月1日之前的任何收益均不予征税。

工党的计算示例：一栋于2025年7月1日以40万新西兰元购买的商业建筑，在2027年7月1日估值为60万新西兰元，随后以70万新西兰元出售。

税务仅适用于估值日之后产生的10万新西兰元收益。

对于在2027年7月1日持有房产的所有者而言，这意味着该日期的估值将至关重要。

该估值与您最终出售价格之间的差额（扣除持有期间发生的可列支资本支出）即为应税金额。

亏损似乎将被隔离即一套房产的亏损不能抵扣普通收入，但可以结转用于抵扣未来住房方面的资本收益。

工党尚未提及的事项：利息扣除性 这是每位住宅出租房所有者都关心的焦点问题，也是工党政策文件中未予解答的问题。

2021年，上一届工党政府逐步取消了用于购买住宅出租房产的贷款利息扣除资格。

现任由国家党领导的联合政府已全面逆转了该项变革，自2025年4月1日起恢复了100%的利息扣除。

工党2026年的税务声明并未说明若其重新执政是否打算再次取消利息扣除。

包括新西兰房产投资者联合会在内的整个房产行业的评论指出，工党既未确认也未排除恢复早期限制的可能性。

这是一个重大的空白。

如果未来政府将资本利得税与取消利息扣除结合使用，相比仅按28%的名义税率计算，将给住宅投资者带来显著更沉重的税务负担。

其他值得注意的事项

无通货膨胀调整：拟议的资本利得税是对名义收益征税，而非实际收益。在低增长、高通胀的环境下，投资者在购买力方面遭受实际损失的同时，仍可能显示出名义“收益”，并仍需为此缴税。
明线测试（Bright-line）的相互作用：现行的明线测试（针对大多数住宅房产为两年）可能会被新制度取代或吸收。工党尚未详细说明过渡将如何运作。
信托与实体：政策文件对于该税种如何适用于信托、透明公司（Look-through companies）或其他结构持有的房产，以及关联方转让规则，缺乏详细说明。这些细节在实践中将至关重要。
家庭自住宅邸的定义：工党声明家庭自住宅邸（包括生活方式农场）予以豁免，但具体的界限，特别是对于混合用途、包含多套住宅或长期不在本地居住的房产，尚未明确说明。

这对您意味着什么？

我们目前尚未到需要围绕一项可能会也可能不会成为法律的政策来重新调整事务的阶段。

工党首先需要赢得大选，随后任何立法都必须通过，且可能需要根据联合执政伙伴的要求做出修改。

即便如此，审慎的所有者仍应：

工党的提案是一项经过刻意缩减的定向资本利得税。

它不延伸至股票、企业、KiwiSaver、农场或家庭自住宅邸。

这使得它的影响范围远不及2019年税务工作组所建议的全面资本利得税。

然而，该政策并非没有复杂性。估值、结构、亏损处理、混合用途房产以及悬而未决的利息扣除问题，可能会给不同的所有者带来截然不同的结果。

无论该政策最终是否以当前形式颁布，发展方向是明确的：在可预见的未来，房产尤其是住宅投资性房产，将继续成为新西兰税务政策讨论的焦点。